3-13. 면세 - 국민주택 관련( 조특법 제106조)

1. 국민주택의 범위

 

「주택법」 제2조 제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(주거전용면적이 1세대당 85㎡, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택)을 말한다.

☞2021년에「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로 규정하여, 주거용 오피스텔 등을 제외하였다.

주택의 형태	면적(85㎡) 계산	참고 사항
단독주택	연면적	창고,보일러실 등으로 사용하는 지하실 면적은 제외
다중주택	연면적	3층이하. 50호이상. 개별 취사 불가.
다가구주택	가구당 전용면적	3층이하. 19세대 이하.
다세대주택	세대별 전용면적	등기부등본상 건물 전용면적 기준
아파트	세대별 전용면적	등기부등본상 건물 전용면적 기준
연립주택	세대별 전용면적	등기부등본상 건물 전용면적 기준
도시형생활주택	세대별 전용면적	전용면적 50㎡ 이하로 개별 취사 가능

☞ 국민주택은 주택법상 주택이어야 하므로, 준주택에 해당하는 오피스텔, 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택은 실제 용도와 관계없이 면세대상 국민주택에 해당하지 않으며, 건물의 용도는 사실과 관계없이 건축물대장에 등재된 용도를 기준으로 하여야 한다.

☞ 다중주택은 국세청 해석이 1동 전체면적을 기준으로 판정하므로 대부분의 다중주택은 국민주택이 없을 것이나, 도시형 생활주택은 국민주택규모에 해당하는 원룸형, 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택을 말하므로 대부분 국민주택에 해당한다.

 

• 다가구주택·단독주택으로 허가를 받아 신축한 건물로서 공부상 주택으로 등재되어 있다고 하더라도 관광객의 숙박, 취사 등이 가능한 편의시설을 갖추어 상시 주거용이 아닌 숙박시설(펜션)로 사용되는 건축물을 공급하는 경우 1호당 85㎡이하의 경우에도 부가가치세가 과세된다. ( 서삼46015-11459 2003. 9․ 16. )
• 아파트, 연립주택, 다세대주택은 등기된 건물면적(전용면적)으로 판단하고 단독주택, 다중주택( 원룸)등은 등기된 전체면적을 합하여 계산하며 이때 지하실로서 창고, 보일러실 등은 면적에서 제외하지만 거실 등 주거용으로 사용하는 경우에는 연면적에 포함한다.
  다가구주택은 건축물대장상 층별 면적에 층별 가구 수를 나누어서 국민주택 해당 여부를 판정한다.
• 다가구주택이란 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말하며 원룸 등 다중주택과 구분하여야한다.
  • 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
  • 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하
  • 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다.) 이하가 거주할 수 있을 것

 

2. 국민주택 면세대상

 

구분	요건	기타사항
국민주택 분양,판매	제약 없음	신축분양 및 일반 매매 포함
국민주택 건설. 리모델링	건설산업기본법 등 등록한 자	하청업체로 등록한 건설업자
국민주택 설계	건축사법 등에 등록한 자	감리용역은 면세하지 않는다.
국민주택 보수용역	건설산업기본법 등 등록한 자

• 주택의 건설용역으로서 「건설산업기본법」 「전기공사업법」 「소방법시설공사법」(소방감리용역은 제외) 「정보통신공사업법」 「주택법」 「하수도법」 및 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것이어야 한다.
  국민주택 건설공사의 하도급공사도 위 법률에 의하여 등록된 하청업자이어야 면세된다.
  주택법 제4조제1항의 각호에 해당하는 등록의무가 면제되는 사업자가 제공하는 국민주택건설용역은 부가가치세면제가 적용된다.
  (사전법규부가2022-7292023.03.24.)
  당해 국민주택건설용역을 제공하는 사업자에게 제품 등 재료를 공급하고 이에 부수하여 설치 시공하는 용역을 함께 제공하는 경우에는 국민주택 건설용역에 포함하지 아니한다.
  단순히 국민주택 건설을 위한 자재(철근, 시멘트 등) 등을 납품하는 것은 국민주택의 공급 또는 국민주택 건설용역의 제공이 아니므로 부가가치세가 과세되는 것이며, 아파트 당첨권의 양도시 국민주택 분양권의 양도는 면세되나 국민주택규모 초과시 부가가치세 과세됨.

• 주택의 설계용역으로서 「건축사법」, 「전력기술관리법」, 「소방시설공사업법」, 「기술사법」 및 「엔지니어링 기술진흥법」에 따라 등록 또는 신고를 한 자가 공급하는 것(건축사가 공급하는 국민주택의 설계용역만 면세되고 감리용역은 과세대상임)이어야 한다.
•  “국민주택 리모델링 건설용역”이라 함은 「주택법」 「도시 및 주거환경정비법」 및 「건축법」에 의하여 리모델링하는 것으로서 위의 국민주택 건설용역, 설계용역에 대하여 면세하며, 리모델링하기 전의 주택 규모가 국민주택에 해당하는 경우 (리모델링후 당해 주택의 규모가 국민주택 규모를 초과하는 경우로서 리모델링하기 전의 주택규모의 100분의 130을 초과하는 경우를 제외한다)에 한한다.

 

■ 면세되는 국민주택 관련사례

국민주택공급시 선택품목의 부가가치세 면세 여부 (국세청 서삼-19602004. 9. 30 ) 분양가액에 가구, 가전, 위생용품 등을 포함시키지 아니하고, 선택품목으로서 계약자에게 별도의 계약을 체결하여 공급하는 발코니확장공사 등의 경우 주택공급과 별개의 공급으로서 부가가치세가 과세된다.

국민주택 택지조성공사 - 「건설산업기본법」 등에 의하여 등록한 자가 국민주택 택지조성을 위한 건설용역을 제공하는 경우에는 「조세특례제한법」제106조 제1항 제4호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임 (부가-5035:2008.12.29.) - 면제대상을 ‘국민주택의 건설용역’으로 규정하고 있는 이상, 이는 국민주택 자체의 건설용역만을 의미한다고 보아야 하고, 국민주택 등의 건설에 앞서 독자적으로 진행된 단지 전체에 대한 기반시설 공사까지 이에 포함되는 것으로 볼 수는 없음(서울고법 201663561 2017.03.22.)

국민주택건설용역에 해당하는 것 (부가46015-258,1995.02.09 부가46015-1011 2001. 7. 5. 서면3팀-1080 2005. 7. 12 등) 국민주택 택지조성을 위한 건설용역. 국민주택에 부수되는 부대시설인 도로포장. 상수도·조경공사. 어린이놀이터·운동시설. 울타리(담장) 등의 설치에 대한 건설용역. 국민주택건설을 위한 기존건물 철거용역. (건설폐기물의 수집 및 운반은 과세) 모델하우스 건설용역(모델하우스만 별도로 도급에 의하여 하는 경우는 과세)

국민주택건설용역에 해당하지 않는 것  (부가 46015-2815, 1997.12.15.) 아파트단지 둘레 담장 및 방음벽 건설용역. 단지 진입로 건설공사. 별도공급하는 주차시설. 당해 아파트 건물에 부속되지 아니하고 주택단지 외에 위치한 시설물공사. 기존국민주택 하자보수공사. 발코니 확장공사. 합숙소·기숙사 건설용역

독립적으로 제공한 택지조성공사, 조경공사 용역은 면세대상이 아니다. (행법2015구합55417 2015.07.24) 조경공사만 수행하고 주된 용역인 국민주택 건설공사는 다른 시공사들이 수행한 경우로 국민주택 건설공사와 조경공사 용역의 공급주체가 상이하므로 조경공사 용역은 부가가치세가 면제되는 국민주택 건설의 부수용역이라고 볼 수 없음

주거용 오피스텔의 국민주택 해당여부 - 오피스텔은 신축분양 및 건설용역 제공에 있어서 원칙적으로 업무용으로 보아 시공자 및 분양사업자에게 부가가치세가 과세된다. 그러나 분양받은 수분양자가 이를 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보아 매입세액공세를 받은 경우에는 면세전용으로 과세하고, 임대용역의 경우에는 면세하고, 양도소득세 비과세 판정시 주택으로 판정하며, 주택임대사업자등록도 가능하다. - 대법원판례 (대법2020두44749 2021.01.28.) 특별한 사정이 없는 한 공급 당시 공부상 용도가 ‘업무시설’인 ‘오피스텔’은 그 규모가 주택법에 따른 국민주택 규모 이하인지 여부와 관계없이 이 사건 면세조항의 ‘국민주택’에 해당한다고 볼 수 없다. 즉 공급하는 건축물이 관련 법령에 따른 ‘오피스텔’의 요건을 적법하게 충족하여 공부상 ‘업무시설’로 등재되었다면, 그것이 공급 당시 사실상 주거의 용도로 사용될 수 있는 구조와 기능을 갖추었다고 하더라도 이를 건축법상 ‘오피스텔’의 용도인 ‘업무시설’로 사용할 수 없는 것은 아니므로, 공급 당시의 공부상 용도를 기준으로 판단함이 타당하다. ☞그동안 주거용 오피스텔의 부가세 면세여부에 대하여 심판례, 고법판례 등의 변경으로 혼란이 있었으나 최종적으로 대법원판례가 확정되었므로 앞으로는 실질 용도와 관계없이 공부상 주택에 해당하는 것으로서 일정기준 이하의 면적인 경우에만 국민주택으로 면세가 되므로 주의하여야 합니다. 그러나 수분양자의 부가가치세 환급 등에 있어서는 과세관청이 유리한 실질용도를 기준으로 판단하므로 매입세액의 환급·공제는 되지 않습니다 ★ 오피스텔. 근린생활시설 등의 신축판매업 신고 및 추징시 유의사항 1. 현재의 심판, 법원판례를 보면 실제의 주택 여부와 상관없이 공부상 주택이 아닌 경우에는 무조건 부가가치세 과세대상으로 보아서 부가가치세를 과세한다. 다만, 종전의 심판례에 의하여 과세대상으로 보지 않았으나 변경된 심판례에 의하여 추징된 경우 부가가치세 무신고 등을 납세자의 잘못으로 볼 수 없으므로 세금계산서미발급가산세, 무신고 및 신고불성실가산세, 부동산매매업자매매차익예정신고무신고가산세는 대상이 되지 않는다는 심판례가 있습니다. 다만, 납부불성실가산세는 해당하는 것으로 심판결정하였으나, 기재부 예규 및 판례에서는 납세자의 정당한 사유로 신고불성실가산세가 해당하지 않으면 납부불성실가산세도 해당하지 않는다는 예규등이 있습니다. (조심2019인1457 2019.08.08.외 계속) (기획재정부조세정책-88 2011.01.21.) 2. 소득세법상 주택의 경우에 부동산매매차익예정신고를 면제하고 있으나 공부상 주택이 아닌 오피스텔 등은 개인사업자의 경우 매매일이 속하는 달로부터 2월 말일까지 부동산매매차익 예정신고를 하여야 한다. 이때 건별로 각각 신고하며 기신고한 소득을 이후 매매시 합산신고 여부는 납세자의 선택사항이다. ☞ 매매차익 예정신고 무신고시 가산세 20%. 그러나 예정신고하지 않았으나 확정신고를 한 경우 예정신고 무신고가산세 50% 경감되어 무신고가산세 10%가 적용된다

노인복지주택 건설용역 면세여부 (기획재정부부가-308 2016.06.15.) 부가가치세가 면제되는 국민주택은 「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택을 말하는 것으로 「주택법」에 따른 주택에 해당하지 않는 건축물에 대하여는 면세를 적용할 수 없는 것임. 따라서 부가가치세 과세대상입니다

발코니 확장공사의 국민주택 공급용역 포함 여부 총분양금액에 쟁점아파트 및 발코니 확장 용역비가 포함되어 있다면 면세사업과 과세사업공급을 같이 한 것으로 보아 각 원가 비율대로 안분하여 발코니 확장용역비는 부가가치세가 과세되어야 한다, ( 이는 발코니 확장공사는 별도 계약에 의하여 공급하건, 총분양가에 포함되어 공급하건 부가세과세대상이라는 결정사례입니다 (조심2020서85082021.05.20.) 이 경우 세금계산서를 주민등록번호로 발급하여야 하며 미발행시 세금계산서미발급가산세가 적용된다는 판례가 있습니다. (서울고법2015누452692015.10.06) 수분양자들로부터 공동주택 분양대금 명목으로 돈을 지급 받았다고 하더라도, 그 돈에 실질적으로 발코니 확장에 대한 대가가 포함된 것이어서 발코니 확장과도 대가관계에 있는 것이라면, 분양대금 중 발코니 확장의 대가에 해당하는 부분은 발코니 확장의 공급가액으로서 부가가치세의 과세표준이 되는 것임 ( 대법2022두69056 2023.03.30. ) 시행사가 계약서상 무상으로 제공한 발코니 확장공사의 경우에도 면세 공급가액 안에 발코니 공급가액이 포함되어 있는 것으로 보아 발코니 공사부분에 해당하는 공급가액은 부가가치세 과세대상이 된다. ( 대법2023두34705 2023.05.18. )

주거용 임대사업에 사용한 쟁점오피스텔의 매도가 부가가치세 과세대상인지? (조심2021중5446 2022.08.01.) 쟁점오피스텔을 건축한 후 1년도 되지 않은 2016.5.9.에 양도하여 청구인이 임대한 기간도 1년 미만인 점, 2016년 귀속 종합소득세 신고 내역을 기준으로 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 받은 수입금액이 OOO원임에 반하여 임대업을 포함한 나머지 수입금액은 OOO원에 불과하여 부동산 매매로 얻은 수입금액이 임대업으로 얻은 수입금액보다 크게 높은 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 양도를 주택임대업에 부수된 재화의 공급이 아니므로 부가가치세 과세대상이다.

근린생활시설, 다중주택으로 신축된 건물을 원룸 형태로 개조하여 임대 후 양도하는 경우 부가가치세 면제 여부 (사전법령해석 부가2018-286 2018.05.14.) - 근린생활시설을 상시 주거용으로 임대하여 면세전용으로 부가가치세가 과세된 근린생활시설의 양도는 면세되는 사업의 부수 재화로서 부가가치세가 면세되는 것임. - 다만, 해당 건물이 양도되기 전까지 일시적, 잠정적으로 임대하여 같은 법 제10조제1항제1호 (면세전용)에 따른 재화의 공급에 해당하지 아니하는 경우 근린생활시설의 양도는 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 해당 근린생활시설의 임대가 일시적, 잠정적인 임대에 해당하는지는 사실판단할 사항임

국민주택의 범위 별장,콘도미니엄,주말농장주택 등 임시주거주택은 상시 주거용 주택이 아니므로 국민주택규모이더라도 국민주택으로 보지 아니하며, 점포가 설치되어 있는 주택의 경우, 점포 이외의 주거전용면적이 국민주택 규모에 해당하는 경우로서 당해 주거전용부분에 한하여 국민주택으로 본다.

건설업 면허없는 사업자의 국민주택 신축판매 (부가22601-1394, 1989. 9. 28) 사업자가 국민주택을 신축하여 판매하는 경우에는 건설업법에 의한 면허 또는 주택건설촉진법에 의한 등록 여부에 불구하고 조세감면규제법 제74조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것임. 다만, 당해 사업자가 국민주택 건설용역을 제공하는 경우에는 건설업법에 의한 면허 등이 없으면 부가가치세가 과세됨.

기숙사 건설용역의 면세 여부 (부가 1265-2181, 1982. 8․ 18) 종업원들의 복리 또는 근로의 편리를 위한 합숙소나 기숙사에 대한 건설용역은 독립된 상시 주거용 주택이 아니므로 국민주택 건설용역에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되는 것임.

주택임대사업자가 상시주거용으로 임대하던 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 부가가치세과세여부 (사전법규부가2024-58 법규-636 2024.03.14.) 주택임대사업자가 상시 주거용으로 임대하던 단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 양도한 경우 주택임대사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화에 해당하므로 부가가치세가 면제되는 것임

과세·면세겸영사업자가 사업 개시 전사업권을양도하는 경우 과세표준등 (서면법령해석부가2021-1717 2021.08.17) 아파트를 신축·분양하는 사업을 진행하던 과·면세 겸영사업자가 사업 개시 전에 사업부지 및 사업권을 다른 사업자에게 양도하는 경우 양도인은 사업권의 공급가액 전부를 과세표준으로 하여 양수인에게 세금계산서를 발급하는 것이며 양수인은 부가령 §81에 따라 공통매입세액 안분계산 하는 것임

국민주택건설에 대한 하도급, 재하도급 용역 (부가46015-3736 2000. 11. 9 ) 국민주택 건설에 대한 용역의 면세규정은 원공사도급자는 물론 하도급, 재하도급을 받은 자의 경우에도 면세된다. 다만 이 경우에도 건설산업기본법, 전기공사업법, 소방법등 관련 규정에 의하여 등록을 한 자의 경우에만 해당됨.

점포와 겸용인 다가구 주택 면세여부 및 과세표준 계산 (서삼 46015-11337 2002.08.16) 1. 건설산업기본법에 의하여 등록한 자가 점포와 점포에 딸린 가구당 전용면적이 국민주택규모 이하인 다가구주택에 대한 건설용역을 제공하는 경우, 당해 건설용역 중 다가구주택의 건설용역에 해당하는 부분은 부가가치세가 면세되고 점포 부분은 과세되는 것임 2. 이 경우 과세되는 점포의 건설용역과 면세되는 다가구주택의 건설용역의 대가가 구분되는 경우 당해 점포의 건설용역에 대한 부가가치세 과세표준은 구분된 점포 건설용역에 대한 구분된 대가인 것이나, 계약서상 구분되어 있지 않다면 당해 점포에 대한 건설용역대가와 당해 부가가치세 과세표준은 당해 건설용역을 공급받는 자의 면세예정면적과 과세예정면적의 총예정면적의 비율에 따라 계산한 것임.

국민주택 하자보수용역 면세여부(부가1265-2158 1984.10.12 제도46015-10632 2001) 주택건설업자가 당초 공급한 국민주택에 하자가 발생하여 당해 주택에 대해 하자 보수용역을 제공하는 경우 부가가치세가 면세되는 것이나 당초 건설용역을 공급한 외의 자가 공급하는 국민주택하자보수 용역을 부가가치세가 과세됨