6-4-3. 상가임대료 인하한 임대사업자 세액공제(조특법 제96의 3)

1. 임대인의 요건

• 부동산임대업(상가. 업무용오피스텔등) 사업자등록을 하고 임대사업을 개시한 상가임대인으로서 2020.1.1 ~ 2024.12.31(공제기간)의 기간에 임대료를 인하하는 경우 임대료인하액의 50% 또는 70%를 소득세·법인세에서 공제한다.
• 법인이거나 개인사업자 중 복식부기 의무자는 사업용계좌 개설신고가 되어야 하며, 추계신고·결정을 받지 않아야 한다.
  다만, 개인으로서 간편장부의무자는 추계신고시에도 세액공제를 받을 수 있다.

2. 임차인의 요건

 

다음의 요건을 모두 갖추어야 한다.

1. 소상공인 보호 및 지원에 관한 법률에 의한 소상공인 :
   직전 연도 손익계산서상 매출금액이 중소기업기본법 제2조 제2항 별표에 규정하는 소기업 매출액 이하이고, 상시근로자 수가 광업, 제조업, 건설업, 운수업이면 10명 미만이고, 기타업종은 5명 미만이어야 한다
2. 특수관계자 및 사행성, 소비성 업종 조특법 별표14에 규정된 업종은 제외한다.
   (제조업중 영상게임기, 도박게임기 제조, 금융, 보험, 연금업, 금융 및 보험관련서비스업, 부동산 관리 · 중개 · 대리업을 제외한 부동산업, 협회 및 단체, 과세유흥장소를 경험하는사업 등 조특법 별표 14 참고)
3. 임대인과 특수관계 아니면서 사업자등록을 한 경우로서 임대상가건물을 2021.6.30.이전부터 계속하여 임차하여 영업용 목적으로 사용하고 있는 경우.
4. 임대상가건물 임대차계약이 종료되기 전에 폐업한 자로서 폐업하기 전에 위 규정 (①-③)에 해당하면서 2021년 1월 1일 이후에 임대차계약 기간이 남아 있는 경우
   
   

3. 세액공제액의 계산

 

• 2020년 : 임대료 인하액의 50%
• 2021년 : 임대료 인하액의 70%.
  다만 임대료 인하전 종합소득금액 (해당 과세기간의 종합소득 과세표준에 합산되는 종합소득금액에 임대료 인하액을 더한 금액)이 1억원 초과하는 경우에는 50%

■임대료 인하액

• 인하전 임대수입에서 인하후 임대수입을 차감.
• 임대료에는 부가가치세와 보증금을 임대료로 환산한 금액은 제외한다.
• 또 공제기간을 포함하는 계약기간 중 일정한 기간 내에 임대료 또는 보증금을 인상하는 경우에는 공제를 적용하지 아니하거나 이미 공제받은 세액을 추징한다.

<인하전 임대수입>

임대료를 인하하기 직전의 임대상가건물의 임대차계약에 따른 임대료를 기준으로 계산한 해당 과세연도 임대료 (다만, 공제기간 중 임대차계약을 동일한 임차인과 갱신, 재계약하고 경신등의 임대차계약에 따른 임대료가 인하된 경우 갱신등에 따른 임대차계약이 적용되는 날부터 2021년 12월 31일까지는 갱신 등에 따른 임대료를 기준으로 계산한 임대료를 말한다)

<인하후 임대수입>

임대상가건물의 임대료로 지급했거나 지급하기로 하여 해당 과세연도에 상가임대인의 수입금액으로 발생한 임대료.

4. 확정 신고시 제출서류

 

1. 임대료를 인하하기 직전에 체결한 임대차계약서 및 2020년 1월 1일 이후 임대차계약에 대한 갱신 등을 한 경우 갱신 등을 한 임대차계약서의 사본
2. 확약서, 약정서 및 변경계약서 등 공제기간 동안 임대료 인하한 사실을 증명하는 서류
3. 세금계산서, 금융거래내역 등 임대료의 지급 등을 확인할 수 있는 서류
4. 임차 소상공인이 제3항 제1호 및 제3호의 요건을 갖췄음을 「소상공인 보호 및 지원에 관한법률」 제17조에 따른 소상공인시장진흥공단에서 확인하는 서류
   
   

5.세액공제 배제 및 추징

 

1. 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 임대료나 보증금보다 인상(임대차계약의 갱신등을 한 경우에는 갱신 등에 따른 임대료나 보증금이 임대료를 인하하기 직전의 임대차계약에 따른 금액의 100분의 5 초과한 것을 말한다)한 경우에는 세액공제액을 추징한다.
2. 해당 과세연도 중 위에 따른 요건에 해당할 때는 세액공제를 적용하지 않으며, 해당 과세연도 종료일 이후 6개월 이내에 위 ①에 따른 요건에 해당하게 된 경우에는 이미 공제받은 세액을 추징한다.

 

6. 주의사항

 

• 최저한세 적용되지 않으며, 농어촌특별세 해당하며, 비거주자도 해당되는 것으로 보인다.
• 결손등으로 인하여 공제받지 못한 세액은 2021 이후 신고하는 분부터 10년간 이월공제한다.
• 추계신고자 (간편장부대상 제외)는 적용 제외한다.
• 다른 세액공제 그리고 감면과 중복적용 가능하며, 부동산임대소득외의 사업소득에서 발생한 소득세에서도 공제가 가능한 것으로 보인다. (이월된 세액 또한 마찬가지로 보인다)
  
  

※ 임차인의 업종변경등으로 폐업후 재개업시
2020년 이전부터 계속 계약하고 있던 임차인이 업종변경등으로 폐업 후 재개업하는 경우에도 사업내용만 변경된 채 계속 임차하여 영업용 목적으로 사용하는 경우 「조특법 시행령」 제96조의3 제3항 제2호의 요건을 충족한 것으로 보는 것임.
(사전법령해석 소득2021-3792021.03.18)

※2020년 1월 31일 후 새로운 임대인과 같은 내용의 임대차계약을 체결하는 경우
계속하여 임차하여 영업용 목적으로 사용하고 있던 임차인이 2020년 1월 31일 후 변경된 임대인과의 사이에 기존 임대차계약과 같은 조건의 새로운 임대차계약을 체결하고 계속 영업용목적으로 사용하는 경우에도 임차인 요건 충족한 것으로 본다.( 해석소득2021-1352021.03.17.)
☞ 이 예규로 볼 때 2020.2.1. 이후 기존 임대차 계약을 승계한 임대인의 경우에도 승계한 임대료를 인하하였을 경우 세액공제 대상이 된다는 뜻입니다.

※ 상가임대료가 연체된 경우
조특법 제96조의3제1항에 따른 공제기간 내에 발생한 상가임대료가 연체된 경우로서 연체된 상가임대료를 공제기간 내 사후적으로 인하하여 지급받는 경우에도 동법 제96조의3에서 규정한 여타 요건을 충족하는 경우 동법 동조에 따른 세액공제를 적용받을 수 있는 것임
(기획재정부소득-512021.01.21)

※ 월매출에 대한 임대료율을 인하하여 임대료를 지급받는 경우

• 상가임대인이 입점업체인 임차인과 매월 매출액의 일정비율(이하 '임대료율‘)에 해당하는 금액을 임대료로 지급받는 임대차계약을 체결하고 2020년 1월 1일부터 2021년 12월31일까지의 기간 중에 임대료율을 인하함에 따라 해당 과세연도의 임대료에 비해 감소한 경우 그 감소액은「조세특례제한법」 제96조의3제1항에 따른 세액공제대상에 해당하는 것입니다.
• 임차인으로부터 임대료와 별도로 징수하는 전기요금 등의 관리비를 면제하는 경우 「조세특례제한법」 96조의3제1항에 따른 세액공제대상에 해당하지 않는 것입니다.
  (서면법령해석법인2021-21 2021.12.13.)

※ 임대차계약에 따른 기간별 임대료 인상액을 인하한 경우 세액공제대상에 해당하는지?
조특법 제96조의3에 따른 세액공제는 시행령 제96조의3제4항제1호에 따라 임대료를 인하하기직전의 임대상가건물 임대차계약에 따른 임대료를 기준으로 세액공제액을 계산하는 것임.
(서면소득2021-4311 2021.08.31.)

※ 공제기간 중 1개월 상가임대료를 면제하는 경우 세액공제 적용가능 여부
임대인이 임차소상공인으로부터 공제기간 중 1개월분 임대료를 면제하는 경우로서 해당과세연도중 당초 임대차계약에 따른 임대료나 보증금보다 인상하지 않는 경우, 해당 임대료 면제액은 조특법 96의3① 에 따라 세액공제를 적용함.
(사전법령해석법인 2021-375 2021.04.16)