유형자산 재평가

유형자산 재평가

 

유형고정자산의 평가는 원칙적으로 원가법에 의하되, 예외적으로 원가와 시가의 차이가 큰 경우에는 재평가를 할 수 있다. 유형자산을 재평가한 법인의 경우 원가법이 아닌 재평가법을 도입하였으므로, 이후 사업연도에 자산의 공정가액이 변동되었다면 계속해서, 또는 주기적으로 재평가하여야 한다.

 

취득원가에 의하여 재무제표에 표시되어 있으나, 부동산등 가격의 변동으로 재무제표와 현시세와의 차이가 크며, 재평가로 인하여 부채비율 감소 등 재무구조의 개선을 기대할 수 있는 기업은 기업회계기준서 제5호[유형자산]에 의한 재평가제도를 활용할 수 있다.

 

 1.평가대상 자산

 

유형자산(사업용 토지 · 건물 · 기계장치 등)만 해당되므로 재고자산 · 투자자산에 해당하는 토지 등은 재평가 대상이 아니고, 특정 유형자산 중 개별적으로 재평가할 수는 없고 유형자산의 분류별로 ( 예: 토지 · 건물 · 기계장치 ) 회계연도 중 특정일자(2022.12.31)를 기준으로 분류별 자산전체를 재평가하여야 한다.

☞ 예: 토지 재평가시 유형자산에 해당하는 토지 전체를 평가하여야 하되 건물,기계장치 등은 하지 않을 수 있다. 자산의 평가는 감정평가법인의 감정가액을 기준으로 하여도 되고 평가일에 고시된 토지공시지가 중 선택하여 적용할 수도 있다.

 

 2.회계처리

 

• 재평가이익 발생시 자본항목인 기타포괄손익으로 처리하고 평가손실발생시 손익계산서상 영업외손실로 반영하여야 한다.
• 각 자산별로 평가이익과 손실은 서로 상계하지 않고 평가손실과 평가이익 각각 반영하여야 하며, 건물‧기계장치의 재평가시에는 기존의 감가상각누계액을 전부 제거하고 신규취득과 같이 감가상각을 다시 시작하여야 한다.
• 다음 사업연도의 재평가시 재평가 손실이 발생하였으나 동일자산에 대하여 기존에 재평가로 인해 인식한 기타포괄손익의 잔액이 있다면 그 금액의 범위내에서 기타포괄손익의 감액으로 처리한다.
  그러나 동일 자산이 아닌 경우 서로 상계할 수는 없고 각각 별개로 계상하여야한다.
• 기왕에 유형자산의 재평가와 관련하여 인식한 기타포괄손익의 잔액이 있다면, 그 유형자산을 폐기하거나 처분할 때 당기손익으로 인식한다.

 

 3.법인세법

 

• 재평가는 기업회계규정이고 법인세법에서는 특례규정이 없다.
• 고정자산의 평가손익은 원칙적으로 인정하지 않으므로 평가손익이 손익계산서에 반영되었거나, 자본에 반영되어 당기 손익에는 영향이 없더라도, 세법상의 자본금 계산‧ 처분시 정확한 처분손익의 과세를 위하여 별도의 세무조정을 한 후 유보된 사항은 처분이나 폐기시 또는 추후 재평가시 추인하여야 한다.
  • 평가이익의 자본(기타포괄손익) 반영시 :
    • 익금산입(기타) 손금산입(-유보)
  • 평가손실의 영업외비용 반영시:
    • 손금불산입(유보)

 

 4.분개 및 세무조정

 

2008.12.31. 사업연도에 토지A 취득원가 1억원을 1억5천만원으로, 토지B 취득원가 2억원을 1억8천만원으로 재평가하였으며, 2003.1.20. 취득 건물(취득원가 3억원 감가상각누계액 37,500,000)을 320,000,000원으로 재평가하여 아래와 같이 회계처리하였다. 회사는 건물에 대해 세법규정과 같이 내용연수 40년 정액법으로 감가상각하고 있다

분개 (차)    토지A                                 50,000,000 (대) 토지A평가이익(포괄) 50,000,000           토지B 평가손실(영업외비용) 20,000,000       토지B                       20,000,000           건물                                   20,000,000       건물평가이익(포괄)    57,500,000            감가상각충당금                  37,500,000 세무조정 : 익금산입 토지평가이익(포괄)             50,000,000 (기타) 손금산입 토지(포괄)                          50,000,000 (-유보) 손금불산입 토지평가손실(영업외비용) 20,000,000 (유보) 익금산입 건물평가이익(기타포괄손익) 57,500,000 (기타) 손금산입 건물(기타포괄손익)             20,000,000 (-유보) 건물감가충당금 (기타포괄손익)          37,500,000 (-유보)

2009.12.31. 건물재평가액 3억2천만원에 대하여 세법상 내용연수 40년 정액법으로 감가상각하고 다음과 같이 회계처리하였다. (320,000,000 ÷ ( 40-7 )= 9,696,969) 분개 (차) 감가상각비 9,696,969 (대) 감가상각충당금 9,696,969 세무조정 : 손금불산입 감가상각한도초과액 2,196,969 (유보) 계산근거= 회사계산 감가상각 320,000,000/33년 - 세법상 감가상각 300,000,000/40년

2010. 5. 1. 위 건물을 3억5천만원에 양도하였으며 양도한 당해연도에는 감가상각하지 않았고 다음과 같이 회계처리하였다. 분개 (차) 예금                    350,000,000 (대) 건물                        320,000,000       감가상각충당금        9,696,969        고정자산처분이익       39,696,969       건물평가이익(포괄) 57,500,000        건물평가이익(영업외) 57,500,000 세무조정 : 익금산입 건물(기타포괄손익)    20,000,000 (유보) 건물감가충당금 (기타포괄손익) 37,500,000 (유보) 손금산입 고정자산처분이익      57,500,000 (기타) 감가상각한도초과액                  2,196,969 (-유보)

2011.12.31 위 토지를 다시 재평가한 결과 A의 재평가금액 1억2천만원으로 하락되었고 토지B의 재평가금액은 2억2천만원으로 상승되었다. 분개 (차) 토지A재평가이익(기타포괄손익) 30,000,000  (대)토지                         30,000,000        토지B                                     40,000,000        토지재평가이익(포괄) 40,000,000 세무조정 : 손금산입 토지 평가이익(기타포괄손익) 30,000,000 (기타) 익금산입 토지(기타포괄손익)              30,000,000 (유보) 익금산입 토지평가이익(기타포괄손익) 40,000,000 (기타) 손금산입 토지(기타포괄손익)              40,000,000(유보)

▶기업회계상 건물관련 이익 :
양도금액 350,000,000 - (당초취득가액 300,000,000 - 감가상각누계액47,196,969)=
건물평가이익 57,500,000 + 고정자산처분이익 39,696,969=
97,196,969

▶법인세법상 건물 처분이익 :
양도금액 350,000,000 - (당초취득가액 300,000,000 - 세법상감가상각45,000,000)= 
95,000,000

▶차액
97,196,969 - 95,000,000 =
2,196,969 ( 세무조정으로 손금산입)

▶토지, 건물등 자산재평가의 경우 평가손실과 달리 평가이익은 법인세법과 기업회계에 의한 이익금액과 그 귀속시기가 동일하다. 다만 건물, 기계장치의 경우 기초가액 변동으로 인한 감가상각액의 차이가 있으며, 차이 발생시 부인된 감가상각액은 처분시 추인되므로 인하여 조정된다.

 

■토지등의 처분시 자산재평가이익의 정리 및 세무조정( 회계감사 법인 기준 )

토지등의 재평가시 발생된 자산재평가이익은 기업회계에서는 당기 발생된 평가이익을 손익계산서에 당기 이익으로 반영하지 않고 재무상태표의 자본중 기타포괄손익에 반영하고 자산가액 증액시킨 후, 추후 처분시에 이를 자본중 기타포괄손익에서 손익계산서의 당기 순이익에 반영하므로 처분시 손금산입(-유보)된 자산재평가이익을 세무조정으로 익금산입하지 않아도 세법상 과세대상 손익과는 일치한다. 그러나 당초 손금산입 (-유보)된 금액의 정리를 위하여는 아래와 같은 세무조정이 필요하다.

 

토지 당초 취득가액 10,000,000

토지 재평가 가액    15,000,000

추후 토지 매매가액 18,000,000

 

재평가시 분개 :

토지 5,000,000  토지재평가이익( 자본중 기타포괄손익) 5,000,000

세무조정:

익금산입 5,000,000 (기타) 손금산입 5,000,000 ( -유보 )

 

매매시 분개:

예금                        18,000,000    토지                                   15,000,000

토지재평가이익(자본) 5,000,000    토지재평가이익(영업외수익)   5,000,000

                                                  토지처분이익                         3,000,000

세무조정

익금산입 토지재평가이익 5,000,000 (유보)

손금산입 토지재평가이익 5,000,000 (기타)