6-3-4. 소형주택 임대사업자 세액감면(조특법 제96조)

 

1. 대상자

 

1호이상의 임대주택을 소득세법 등에 의하여 사업자등록하고 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정된 국민주택규모의 주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 도시지역 5배 및 그 외지역 10배 이내인 주택 및 오피스텔)으로서 기준시가 6억(사업개시 당시)이내의 국민주택 임대사업자에 대하여 2025년까지 다음과 같이 감면한다.

 

2. 감면율

( 등록된 임대주택에서 발생한 소득의 산출세액을 대상으로 한다)

구분	의무 임대 기간	2015년 이전	2016-2020년	2021년 이후
				1호 임대	2호이상 임대
건설임대주택	4년 이상	20%	30%	30%	20%
매입임대주택	4년 이상	20%	30%	30%	20%
장기 일반민간임대주택	8년 이상	50%	75%	75%	50%

☞임대사업자가 임대하는 임대주택의 수를 계산할 때에는 임대주택 호수가 변경되는 경우 해당 과세연도 종료일 현재 임대주택 수를 기준으로 한다.

 

3. 감면대상 임대주택 ( 시행령 제96조 제2항 )

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택. 다만, 종전의 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 공공지원민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다.
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택
   다만, 2020년 7월 11일 이후 등록, 변경 신고한 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택과 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다. ( 종전 8년 2020. 8. 18 이후 10년 )
3. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택. ( 4년 )
   다만, 2020년 7월 11일 이후 신청한 단기민간임대주택은 제외한다.
4. 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의2 및 제1호의3에 따른 공공건설임대주택 또는 공공매입임대주택

☞ 2020.8.18. 임대주택 자동말소, 자진말소한 경우 양도소득세 중과세 주택수의 계산, 거주주택의 비과세 판단시 주택수 제외등의 유예 규정은 소형주택 임대사업자 소득세 감면에서는 별도의 규정이 없습니다.

다만, 위의 자동말소, 자진말소의 경우에는 의무임대기간 (단기 4년 장기 10년)을 유지하지 않으므로 인한 감면세액의 추징은 적용되지 않습니다.

 

4. 소형주택

 

국민주택규모( 전용면적 85㎡ 이하 지방의 읍면지역은 100m㎡. 해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준)의 주택(주거에 사용하는 오피스텔 포함) 및 부속토지로서 주택 및 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원 (2015이전 3억원)을 초과하지 아니할 것(다가구주택의 경우 주택과 그 부수토지의 기준시가 요건 판단 기준은 개별 호수를 기준으로 6억원 초과여부를 판단하는 것임. 서면법인2019-1326 2020.07.09))

 

5. 임대기간 계산

1. 해당 과세연도의 매월말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 해당 과세 연도 개월 수(1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 과세연도의 경우에는 1호 이상의 임대주택의 임대개시일이 속하는 월부터 과세연도 종료일이 속하는 월까지의 개월 수)의 12분의 9 이상인 경우에는 1호 이상의 임대주택을 임대하고 있는 것으로 본다.
2. 1호 이상의 임대주택의 임대개시일부터 4년(장기일반민간임대주택 등의 경우에는 8년)이 되는 날이 속하는 달의 말일까지의 기간 중 매월 말 현재 실제 임대하는 임대주택이 1호 이상인 개월 수가 43개월(장기일반민간임대주택 등의 경우에는 87개월)이상인 경우에는 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택 등의 경우에는 8년)이상 임대하고 있는 것으로 본다
3. 제1호 및 제2호를 적용할 때 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 본다.

 

6. 사후관리

 

소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택 등의경우에는 8년)이상 임대하지 아니한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액 전액(장기일반민간임대주택 등을 4년 이상 8년 미만 임대한 경우에는 해당 감면받은 세액의 100분의 60에 상당하는 금액)에 법 제96조 제3항에 따라 계산한이자 상당 가산액을 가산한 금액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다. 다만 아래의 부득이한 사유가 있는 경우에는 추가납부하지 않는다.

1. 파산, 강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우
2. 법령상 의무를 이행하기 위하여 임대주택을 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우
3. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」에 따른 회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대주택을 처분한 경우
4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조 제1항 제11호에 해당하여 등록이 자동말소·자진말소되는 경우

 

7. 신고시 제출서류

 

1. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제4항에 따른 임대사업자 등록증 또는 「공공주택 특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
2. 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제36조 제4항에 따른 임대 조건 신고증명서
3. 임대차계약서 사본
4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류

☞조특법§96에따른  세액감면신청시 첨부서류가 제출되지 아니한 경우에도 감면요건에 해당하는 사실이 객관적으로 확인되는 경우에는 세액감면이 가능함 (서면해석2019-2239   2021.03.10.)

 

8. 주의사항

 

1. 농어촌특별세 적용된다.
2. 추계신고시에도 적용한다.
3. 최저한세 적용된다.
4. 다른 감면과 중복적용 된다.
5. 소득세 감면이므로 감가상각의제 적용이 되며, 이는 기장신고·추계신고시에도 적용이 된다.
   따라서 소득세 감면을 받은 등록된 임대주택을 추후 양도시 취득가액에서 감가상각(감가상각의제 포함) 누계액이 제외되어야 한다.
6. 2019년부터 주택임대 수입금액 2,000만원 이하이면 종전에는 비과세이었으나 종합소득세 과세대상으로 전환되었다.
   이때 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있으며, 분리과세 선택시에도 감면이 가능하므로 감가상각 의제가 적용된다.
   따라서 당해 주택을 양도할 때 취득가액에서 감가상각액을 차감하여야 할 것으로 보인다.
   또 사업소득 계산시 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액에는 감가상각의제액이 포함된다(사전법령해석소득2020-269 2021.03.09. 사전법규재산2021-856 2022. 01.27 )
7. 종합소득세를 신고하지 않거나 신고기한이 지나서 신고하는 경우 세액감면 혜택을 받을 수 없다.
   무신고자는 공통적으로 감면 배제하기 때문이다.

 

■주택임대사업자의 자진·직권말소시 세법의 적용(2020.8.18)

구분	임대소득감면	중과세주택수계산	거주주택 비과세	종부세 합산과세
자동말소 (직권)	감면 배제	양도기한 없음	말소일로부터 5년이내 양도시	합산 과세
자진말소 (1/2이상 임대)	감면 배제	말소일로부터 1년이내 양도시	말소일로부터 5년이내 양도시	합산 과세