부동산 양도시 건물분 부가가치세 계산 착오

부동산 양도시 건물분 부가가치세 계산 착오

 

(1) 개요

 

양도소득세 및 부가가치세 신고에서 장부가액을 양도가액과 공급가액으로 보아, 세금계산서가 미발행 되고 부가가치세가 과소신고된 사례가 있다.

 

(2) 주의사항 및 실무상 Tip

 

부가가치세법상 사업의 포괄양도양수는 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 납부하지 않아도 된다.

포괄양도양수계약시 주의사항 및 실무상 Tip 1. 계약서에 포괄양도양수 계약이라고 기재 2. 양도 및 양수자 모두 일반 과세자이어야 함. 간이과세자 안됨. (일반과세자전환 필요) 3. 양도 시점에 양도인, 양수인 간 업종의 동일성이 유지되어야 함(계약 이후 업종 변경은 가능함) 4. 포괄양도양수 계약 이후 세금계산서를 발행하면 안 됨. ■사업을 포괄양도하는 경우 사업양수자의 대리납부 제도 사업의 포괄양도(이에 해당하는지 여부가 분명하지 아니한 경우를 포함한다)에 따라 그 사업을 양수받은 자는 그 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 그 대가를 지급하는 날이 속하는 달의 다음 달 25일까지 사업장 관할 세무서장에게 납부할 수 있다. 효과 : 이와 같이 사업양수자가 대리납부하면 사업의 포괄양도도 재화의 공급으로 보며, 사업양수자가 대리납부한 세액을 그 사업양수자의 매입세액으로 공제할 수 있다.

 

(3) 관련법령

 

1) 부가가치세법 제29조 [과세표준]

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우
2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우. 다만, 다른 법령에서 정하는 바에 따라 가액을 구분한 경우 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우는 제외한다.

 

2) 부가가치세 시행령 제64조 [토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산]

① 법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호 본문에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액. 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

②법 제29조 제9항 제2호 단서에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 건물등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 

1. 다른 법령에서 정하는 바에 따라 토지와 건물등의 가액을 구분한 경우
2. 토지와 건물등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우