5-4. 세율

1. 종합소득 기본세율

 

2021년 이후

과세표준	세율
12,000,000 이하	6%
46,000,000 이하	15% -1,080,000
88,000,000 이하	24% -5,220,000
150,000,000 이하	35% -14,900,000
300,000,000 이하	38% -19,400,000
500,000,000 이하	40% -25,400,000
1,000,000,000 이하	42% -35,400,000
1,000,000,000 초과	45% -65,400,000

 

2023년 이후

과세표준	세율
14,000,000 이하	6%
50,000,000 이하	15% -1,260,000
88,000,000 이하	24% -5,760,000
150,000,000 이하	35% -15,440,000
300,000,000 이하	38% -19,940,000
500,000,000 이하	40% -25,940,000
1,000,000,000 이하	42% -35,940,000
1,000,000,000 초과	45% -65,940,000

 

 

2. 분납 ( 1,000만원 초과분. 종합부동산세는 250만원 초과분)

세목별		분납기한	비고
법인세	중소기업	2개월	-분납규정은 간접세를 제외한 대부분의 직접세의 정기분 신고 · 예정신고 · 예정고지에 적용되며 수정신고의 경우 적용되지 않는다. -최초 납부할 세액을 무납부하는 경우 분납은 인정되지 않는다. -가산세 및 조특법에 의한 추가납부세액은 분납되지 않는다 (소득46011-21356 2000.11.22)
	일반기업	1개월
종합 · 양도소득세		2개월
상속 · 증여세		2개월
종합부동산세		2개월

 

3. 부동산 매매업자에 대한 세액계산 특례

 

부동산매매업자는 비록 종합소득세 과세대상이지만 양도소득세 예정신고와 유사하게 부동산매매업자 토지등 매매차익예정신고제도가 있다.

또 양도소득세가 중과세되는 비사업용토지, 2018.4.1.이후 지정지역 주택의 매매로 종합소득이 발생하면, 양도소득세와 동일하게 과세하기 위하여 종합소득세와 양도소득세의 비교과세 제도를 두고 있다

 

공동사업자가 부동산매매업자의 매매차익을 예정신고할 때는 공동사업자 각각 매매차익을 예정신고하여야 한다.

 

(1) 부동산 매매업의 정의

 

• 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우 제외)은 제외한다.
• 따라서 주택신축판매업은 매매차익예정신고와 양도소득세와 비교 과세대상에서 제외한다. (시행령 제122조)
• 따라서 주택이 아닌 상가 · 오피스텔 등의 신축분양은 자기 건설이건 타인 도급이건 매매업에 해당한다.
• 주택의 신축 · 분양은 자기 건설이건 도급에 의한 신축 · 분양이건 부동산매매업이 아니고 건설업에 해당한다.

 

(2) 부동산매매업자 매매차익 예정신고 납부

 

양도소득세 예정신고와 동일하게 토지와 건물의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 납세지 관할세무서에 양도소득세율로 예정신고 · 납부한 후 확정신고시 종합소득세율로 세액을 정산하여 신고 · 납부하는 제도이다.

• 제외대상 :
  • 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우.
  • 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우.
• 매매차익 예정신고는 실지소득금액에 의하여 신고납부하는 것이 원칙이나, 무기장이거나 증빙이 없는 경우에도 소득세법에 의한 추계( 기준경비율 또는 단순경비율 )에 의하여 소득금액을 계산 후 양도소득세율에 의하여 예정신고·납부하여야 한다. ( 서면1팀 –596 2006.05.09)
• 동일 사업연도에 2회 이상 예정신고하는 경우, 이미 신고한 매매차익의 합산여부는 양도소득세 예정신고시 기신고 양도소득의 합산과 동일하게 사업자의 선택사항이며 의무사항이 아니다. ( 법 제69조 제5항 및 법 제107조 제2항 )
• 주택신축분양을 제외한 상가 · 오피스텔 (주거용 포함. 법령해석과-3342 2017.11.20.)등의 신축분양 등 부동산 매매업의 경우 매매차익예정신고를 반드시 해야 하며, 무신고시 무신고가산세 20% 및 납부불성실가산세가 적용된다. 또한 예정신고를 하였더라도 별도로 확정신고를 하여야 하며, 예정신고 또는 확정신고 중 하나라도 하지 않았으면 무신고가산세 적용되며, 두 가지 신고를 모두 하지 않은 경우에도 무신고가산세는 한 번만 부과한다.
• 예정신고하지 아니하였으나 확정신고하는 경우에는 해당하는 예정신고의 무신고 · 신고불성실가산세가 50% 경감된다.( 기본법 제48조 제2항 제3호 )

 

■비교과세 아닌 경우 매매업자 세액의 계산

구분	매매업자 예정신고시		종합소득세 확정신고시
양도가액	실지거래가액		실지거래가액
필요경비	실지취득가액	추계신고시 경비율 적용	실지취득가액	추계신고시 경비율 적용
	자본적지출		자본적지출
	양도비용		양도비용
			일반관리비
장기보유특별공제	공제함( 추계시에는 공제 안함)		공제 안함
양도소득기본공제	해당 없음		해당 없음
소득공제(인적)	공제 안함		공제함
세율	양도소득세율(기본세율 6-45%)		종합소득세율(6-45%)

• 예정신고는 양도소득세 계산규정에 의하여 하고, 확정신고시는 일반적인 경우는 종합소득세 계산규정을 적용하되, 다만 양도소득세 중과세 대상의 경우에는 비교과세한다.( 중과세 대상 : 법 제104조 제1항 제4호~제8호 제10호에 해당하는 부동산 )
• 예정신고시 보유기간 2년 미만으로 양도소득세율 50%, 40% 적용대상인 경우에도 이를 적용하지 않고 일반세율에 의하여 예정신고 납부한다.

 

(3) 종합소득세와 양도소득세의 비교과세

 

부동산매매업자가 양도소득세가 중과세되는 비사업용 토지 · 미등기자산을 양도시에는 양도소득세와 동일한 세액으로 과세하기 위하여, 확정신고시 부동산매매업자 종합소득세와 양도소득세의 비교과세제도를 두고 있었다.

또한 2018.4.1. 이후 시행되는 조정지역의 중과대상 주택 · 입주권의 양도에 대하여도 비교과세제도가 시행된다. (법 제64조 령 제122조)

아래의 ①과 ②중에서 많은 것으로 한다. ① 종합소득 산출세액 ② [ 주택등매매차익 × 양도소득세율 (법제104조) ] + [ ( 종합소득과세표준 – 주택등매매차익) × 종합소득 기본세율 ] - 예정신고시는 양도소득세 일반세율(6~45%)가 적용되나, 비교과세시에는 법 제104조에 의한 양도소득세율(일반세율 및 단기양도 40~50%, 조정지역 10%, 20% 중과세율)이 적용된다 - 비교과세에 의한 확정신고시 주택등매매차익계산= 매매가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제 - 부동산매매업 외의 업종에서 결손금이 발생하는 경우 해당 결손금은 주택등매매차익과 합산하여 법64조 제1항 제1호의 종합소득 산출세액을 계산하는 것이며, 해당 산출세액이 같은 항 제2호 각목(비교과세)에 따른 세액의 합계액보다 적은 경우 해당 결손금은 이월하여 공제한다. 즉 비교과세하는 주택등매매차익에서는 결손금을 통산할 수 없다(기획재정부소득 -102 2013.02.18. ) - 주택등매매차익 계산시 필요경비는 시행령 163조 1항~5항 규정에 의한 양도소득계산시 필요경비를 말한다 - 위의 ①종합소득 산출세액 계산시 소득금액 계산방법은 법에 별도 규정이 없으나, 법의 취지 등으로 보아 ②의 주택등매매차익이 그대로 적용되어야 할 것으로 보이므로, 추계소득금액은 예정신고시 계산방법과 관계없이 비교과세시에는 적용이 안 되는 것으로 보인다.

 

 

(4) 주의사항

 

1) 건설업이 아닌 주택신축판매업자의 세액계산특례 적용 여부

 

주택신축판매업 ( 직접신축 및 도급신축을 구분하지 않음 )을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 소득세법 제64조 ‘부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례’의 규정이 적용되지 아니하는 것임 ( 서면1팀 -901 : 2006.06. 30 )

 

2) 나대지에 상가신축분양시 비사업용토지 해당 여부 및 세액계산 특례 적용여부

• 비사업용 토지라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간 동안 같은 법 제104조의3 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 비사업용토지에서 제외되는 것이다.
• 상가를 신축하여 분양 판매하는 경우 부동산매매업에 해당하며, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 비사업용토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은 법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임. ( 서면5팀 -1629 : 2007.05.22 )
• 따라서 비사업용토지 해당여부 판정시 취득 후 2년의 유예기간 · 착공일 등을 기준으로 양도일 직전 5년 중 3년, 3년 중 2년사용, 보유기간 중 60%의 사용 등을 판정하여야 할 것입니다.
• 사업용사용기간=취득일로부터 2년+건설공사기간+완공일 이후의 기간(소득세법 시행규칙 83조의 5 제1항 5호)

 

3) 과세기간중 2회 이상 매매시 이미 신고한 소득과 반드시 합산하여야 하는지 ?

 

• 양도소득세 예정신고와 마찬가지로 소득세법 제107조 제2항에 의거 합산하여 신고하려는 경우에는 합산하도록 규정하고 있어 기신고 소득의 합산은 의무사항이 아닌 선택사항으로 보입니다.
• 예정신고 무신고가산세는 건별 · 월별 개별산출세액에 의하여 계산하여야 한다.

 

4) 텔레마케터에게 지급하는 수수료는 양도비(소개비)에 해당하지 않는다.

 

판매수당은 해당 토지의 개발가능성 등을 검토한 후 개발가능성이 큰 토지의 매수를 성사시키고, 잠재적 매수자에 대해 매수한 토지의 입지조건 및 향후 개발가능성 등을 설명하고 매수를 유도하기 위한 비용으로서, 원고와 같이 대규모로 토지를 매수하고 이를 다시 여러 필지로 분할하여 매도하는 사업을 반복적으로 하는 경우에는 매수 및 매도를 진행하기 위해서 지출할 수밖에 없는 비용으로 보인다. ( 대법2016두60256 2017.02.23. ) (조심2018중3314 2018.12.07)

 

5) 주거용 오피스텔의 매매를 부동산매매업으로 과세한 처분의 당부.

 

주택신축판매업에서 말하는 주택이란 본래부터 주거용으로 사용될 목적으로 신축된 것을 말하고, 오피스텔과 같이 그 공부상 용도를 업무시설 등으로 하여 신축된 경우에는 설령 그것이 사후에 주거용으로 사용된다고 하더라도 주택신축판매업에서 말하는 주택에 해당하지 않는다고 봄이 상당하다 할 것이므로 쟁점 오피스텔을 주택에 해당하지 않는다고 보아 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음 ( 조심2018서4510 2019.01.09. 외 다수 )