4-3. 총수입금액

사업소득을 계산함에 있어서 총수입금액에 산입되는 것은 다음과 같다.

이들은 손익계산서상 반드시 매출로 계상되어야 하는 것은 아니나 영업외수익 · 잡수익 등으로 반영되어야 하며, 추계신고할 때는 이 전체를 합한 금액을 기준으로 단순 · 기준경비율을 적용해야 한다.

(총수입금액 = 매출액 + 영업외 손익에 해당하는 수입금액)

 

매출액,

수입판매장려금,

관세환급금,

자산수증이익(무환통관자료등),

채무면제이익,

국고보조금,

각종 장려금,

보험차익,

재화의 무상공급,

개인적인 사용(가사용),

부가가치세법상 세액공제 중 일부,

외환차익,

영업손실보상금,

기계장치이전보상금,

확정급여형 퇴직연금 이익,

업무용승용차 매도가액 ( 2016년 이후 복식부기자 적용),

사업용고정자산 양도가액 ( 2018년 이후 복식부기의무자 적용)

 

1. 부가가치세 과세표준과의 차이 발생 유형

 

(1) 부가가치세 세액공제 · 고정자산 처분 · 면세수입 ( 슈퍼 · 약국 · 우유 대리점 · 신문지국 · 상가분양 · 건설업 등 과세 · 면세겸업자)

 

 

(2) 판매장려금과 매입할인 ( 약국 · 병원 · 대리점 등 )

 

 

(3) 수입의 실현시기 차이 ( 상가 분양 · 건설업)

 

부가가치세법상 재화 및 용역의 공급시기는 중간지급조건부 공급의 경우 대가의 각 부분을 받기로 한 때이나, 소득세법상 공급시기는 장기공급의 경우 작업진행율 및 완성도 기준에 의하여 수입시기가 결정됨.

 

(4) 부동산 임대보증금의 간주임대료 수입

 

기장사업자의 경우 간주임대료 총수입금액 계산시 건설비 상당액 공제가 가능하다.

 

(5) 외화평가손익

 

법인은 법인세 신고시 선택하면 외화평가손익의 계상이 가능하나, 개인은 시행령 97조 개정되지 않았으므로 법인과 달리 외화평가손실 및 이익은 총수입금액 및 필요경비로 산입하지 못한다.

 

(6) 특별소비세 및 교육세

 

특별소비세 과세 대상업종( 나이트 · 룸 사롱)은 부가세 과세표준에 특별소비세와 교육세가 포함되어 있으므로 다음과 같이 계산하여 소득세법상 수입금액을 산출하여야 한다.

• 소득세법상 매출액= 부가가치세 공급대가 ÷ 1.243
• 소득세법상 매출액= 부가가치세 과세표준 ÷ 1.13

부가가치세 과세표준 = 본래의 매출액 + 특소세 10% + 교육세(특소세의 30%)

계산 사례 ( 특소세 과세대상 유흥업소의 매출액 계산)

2020년 귀속분으로 봉사료를 제외한 신용카드 결재금액이 1,500,000원일 때 본래의 매출액 계산 1,500,000원 ÷1.243 = 1,206,757 - 매출시 (차) 현금 등           1,500,000 (대) 매출               1,206,757        특소세등예수금  156,879        부가세예수금     136,364 - 특소세 신고납부시( 다음 달 말일) (차) 특소세등예수금 156,879  (대) 현금                 156,879

 

수입금액에 누락하기 쉬운 항목

관세환급금 제조업 중 원재료를 수입한 후 수출하는 기업에서 발생하므로, 이를 확인하여 손익계산서상 매출원가에 타계정대체로 표시하여야 한다. 판매장려금 기업회계상 지급자는 매출에서 차감하고, 지급받은 자는 매입에서 차감하지만, 실무상 사후관리와 세무서 확인을 위하여 영업외손익으로 처리하는 것이 편리할 터입니다. 그러나 소득세법에서는 지급판매장려금의 경우 수입금액에서 차감하는 것이 아니라 필요경비로 산입하여야 하므로 주의를 요합니다. 국고보조금 법인과 동일하게 국고보조금은 원칙적으로 총수입금액에 산입하되 법인과 동일하게 특정보조금의 경우 세무조정으로 필요경비 산입이 가능하다. 국고보조금에 대해 법인과 동일하게 세무조정 · 수정신고 등이 적용됩니다.

 

2. 사업소득 수입금액의 계산시 유의점

 

(1) 건축업자의 거주주택 · 증여 · 대물변제의 수입금액 산입

• 거주자가 공동으로 주택을 신축하여 공동사업자 각자가 거주할 목적으로 소유하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임. 또한 공동사업이 아닌 경우에도 신축 주택 중 자기가 거주하는 주택은 수입금액에서 제외하며 추후 양도시에는 양도소득세 과세대상이 된다.(소득 46011-726 97.3.12 소득 -109 2011.01.31)
• 공동사업장의 사업자들이 신축된 주택을 자가사용목적으로 1주택씩 소유하는 경우, 해당 주택가액이 공동사업장 총수입금액에 산입되는지 여부는 해당 주택에 대한 필요경비 산입 여부 및 회계처리 등을 고려하여 사실판단할 사항 (기획재정부소득-464 2022.10.07)
• 그러나 자녀 등에게 증여한 신축 주택 또는 시공자에게 공사비를 대신하여 대물변제하는 주택 등은 시가를 기준으로 수입금액에 산입하여야 한다. ( 소득 46011-50 1999,9.17 )
  ☞이것은 부가가치세법상 재화의 공급의제 중 개인적인 공급 · 사업상 증여에 해당합니다. 따라서 부가가치세 과세대상 자산이라면 부가가치세도 과세됩니다.

 

(2) 공동으로 신축한 건물의 분할 · 지분변동의 경우

 

• 2인 이상 공동사업자가 판매목적의 신축건물을 미분양 등의 사유로 출자지분에 따라 분할등기 하는 경우, 분할등기한 주택의 시가상당액을 공동사업장의 총수입금액에 산입하는 것이며, 과세기간 중 공동사업의 구성원 또는 지분의 변동이 발생한 경우에는 변동시마다 공동사업자별 소득분배 비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 구분 계산하여 당해 거주자별로 납세의무를 진다. ( 서면소득2015-1779 2016.01.13. ) ( 소득 46011-8499. 9. 28)
  ☞상가, 국민주택 초과 주택의 경우에는 부가가치세도 과세됩니다.
• 공동사업자 중 1인이 자기의 출자지분을 타인에게 양도하고 공동구성원에서 탈퇴하는 경우나,
  다른 공동사업자에게 자기의 지분을 이전하고 그 대가를 현금으로 받는 경우는
  출자지분의 현금반환에 해당되어 부가가치세 과세대상은 아닙니다.
  그러나, 신축판매업의 경우에는 종합소득세가 과세되고, 임대업 등은 사업용 고정자산에 해당한다면 양도소득세 과세대상으로 판단됩니다.(부가46015-4306 99,10.25)

 

■공동사업용 부동산의 이전과 세법 적용

구분	공동사업용 부동산의 공유물 분할 · 지분 분할등기		출자지분의 반환 · 매매, 조합원의 탈퇴
	사업용고정자산(임대업)	사업용재고자산(분양업)
부가가치세	부가가치세 과세	부가가치세 과세	부가가치세 과세대상 아님
종합소득세	총수입금액 불산입	총수입금액 산입	재고자산이면 총수입금액 산입
양도소득세	양도소득세 과세대상 아님	양도소득세 과세대상 아님	고정자산이면 양도소득세 과세

☞ 공동사업장의 재고자산(신축판매업)에 대해 자기지분을 이전하여 다른 공동사업자가 단독으로 소유하는 경우 재고자산 전체의 시가상당액을 공동사업장의 총수입금액으로 한다.( 소득세과-988 2011. 11, 29. 법규과-4504 2007. 9. 27)

☞ 상가신축판매 공동사업자 중 1인이 당해 공동사업장을 탈퇴하면서 자기지분을 다른 공동사업자 또는 제3자에게 양도하고 얻은 소득은 당해 공동사업장의 사업소득에 해당하는 것이며, 그 소득금액은 당해 공동사업의 지분을 양도한 구성원에게 귀속되는 것임(46011-10590:2002.05.0646011-11504, 2001.06.14.46011-10389:2001.04.02 )

 

 

(3) 영업권

 

• 병의원을 영위하던 개인사업자 “갑”이 당해 사업장의 자산과 영업권을 적정하게 평가하여 “갑”과 “을”을 구성원으로 하는 공동사업에 출자한 경우, 공동사업에 출자된 영업권은 공동사업장의 무형고정자산에 해당하는 것입니다. 다만 해당 영업권 금액을 적절한 평가방법에 따라 평가하였는지는 사실판단할 사항입니다( 서면법규 -1266, 2013.11.19 )
• 공동사업장의 지분을 양도하고 지급받은 대가의 소득구분 등
  공동사업자의 구성원 중 1인이 해당 공동사업을 탈퇴하면서 자기지분을 양도하고 받은 영업권 상당액은 기타소득에 해당하며, 해당 영업권은 무형자산에 해당함(사전법령해석소득2020-683.2020.10.22)

 

(4) 연체료의 수입금액

 

사업자가 재화 등을 공급하고( 상가 · 아파트 · 할부 판매 등 ) 거래상대방이 대가를 지연하여 지급함에 따라 사업자가 지급받는 연체료 등은 부가가치세 과세대상이 아니며, 즉 재화의 공급가액에 포함하지 않으나, 소득세법상 총수입금액으로 이자소득이 아닌 당해 재화 등의 공급에 따른 사업소득 또는 부동산임대소득에 해당한다.( 재경부 소득 46073-71 99. 5․ 3 국세청소득 46011-1724 99. 5. 7 )

 

 

(5) 폐업시 재고상품의 수입금액 계산

• 사업의 포괄양수도 방법에 의하여 당해 사업을 양도하는 경우 재고상품 시가상당액을 총수입금액으로 산입하고 손익계산서상 기말재고액은 0가 되어야 한다. 즉 부가가치세 과세대상은 되지 않으나 소득세법상 매출로 간주한다. (소득46011-1907 97.10.15)
• 그러나 사업의 양수도(법인 전환 등)가 아닌 폐업시 재고재화는 부가가치세 과세대상이지만 소득세법상 총수입금액 산입대상은 아니고 이를 처분하는 때 총수입금액에 산입한다. ( 소득 46011-1288 1996, 4. 29 )
• 판매되지 아니한 신축주택의 총수입금액 산입시기
  주택신축판매업을 영위하던 사업자의 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)은 폐업일이 속하는 연도의 총수입금액에 포함하지 아니하고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하여 사업소득으로 과세하는 것이다. ( 서면1팀 -842:2008.06.17)
• 주택신축판매업자가 부동산임대업으로 전환시 미분양주택의 총수입금액 산입여부
  주택신축판매업자가 건설한 주택이 분양되지 아니하여 주택신축판매업을 폐업하고 부동산임대업으로 업종을 전환한 경우(분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대하는 것은 제외) 동 미분양주택은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것임(가사용으로 소비하여 총수입금액에 산입한 경우 제외)(소득-905:2012.12.14)
• 주택신축판매업자의 미분양주택 양도시 과세유형
  주택신축판매업을 영위하던 사업자가 폐업시 분양이 되지 아니하여 일시적으로 임대하고 있는 주택은 재고자산으로 볼 수 있으나, 임대목적으로 수년간 사용하거나, 가사용으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것으로 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항임

 

(6) 국고보조금 · 보상금

 

1) 총수입금액에 산입하는 것 ( 집행기준 24-51-7 참고 )

• 영업손실보상금과 이전 가능한 사업장의 기계이전 보상금 · 일자리안정지원금
• 사업장 이전에 대한 비용의 보상금, 상품 이전에 따른 감소의 보상금, 3개월간의 영업손실 보상금 ( 경매 낙찰자로부터 임차인이 받는 보상금 · 공공용지 수용보상금등)
• 두루누리지원금( 사회보험료에서 차감된다).

 

2) 총수입금액에 불산입하는 것

• 수용결정에 따라 기계 · 시설 등 이전이 불가능한 사업용 고정자산의 이전 보상금
• 이전이 불가능한 자산, 사업용자산이 아닌 가사용 자산 등에 대한 지장물 보상금.
  ☞ 2018년부터 복식부기의무자의 사업용 유형자산의 양도는 과세대상이나, 양도는 매매 · 교환 · 현물출자등 자산의 유상 이전을 말하므로, 공공용지 수용에 따른 이전 불가한 자산에 대한 폐기보상금은 과세대상이 아닌 것으로 보인다.
• 옥외광고물의 이전에 필요한 비용을 보상받은 경우 총수입금액에 산입하는 것이며, 대체 취득보상금을 받은 경우는 총수입금액에 산입하지 않는 것이다.

 

(7) 의료업자의 본인부담금 경감액, 직원에 대한 무상진료

 

• 의료업을 영위하는 거주자가 특수관계가 없는 자에게 의료용역을 제공하고, 당해 환자로부터 수령할 진료수입금액 중 환자 본인부담금을 경감하여 줌으로써 지급받지 아니한 금액은 당해 거주자의 소득금액 계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다(소득-4282 2008.11.19. 외 다수)(서면1팀-1120 2005.09.08.)
• 또 병 · 의원에서 직원 및 그의 가족에게 무상으로 진료를 제공한 경우에는 소득세법상 특수관계자에 해당하므로 부당행위계산부인 규정에 의하여 수입금액에 산입하고 근로소득으로서 필요경비 산입하여야 할 것으로 보인다. ( 제도 46012-12681 2001.08.16. )

 

(8) 추계신고시 수입금액

 

기장에 의하여 신고할 때는 소득세법상 총수입금액 산입사항인 관세환급금 · 판매장려금 · 보험차익 · 국고보조금 · 부가가치세법상 세액공제액 등을 잡이익 또는 영업외수익으로 기장하나, 단순 경비율 및 기준경비율에 의한 추계로 신고할 경우에는 이 금액들을 총수입금액에 가산하여 단순 및 기준경비율을 적용하여야 한다.

 

 

(9) 축산업자의 가축판매 수입금액

 

비육우 · 육계등 의 사업자가 아닌 낙농사업자 등의 경우 판매하는 젖소 등은 사업용고정자산에 해당하고 사업용고정자산의 매매차익은 과세대상이 아니나, 축산업자에 대해서는 축산업소득에서 발생한 총수입금액에 산입하도록 규정하고 있으며, 축산업자가 사육한 자기소유의 도축장에서 도축 · 해체 · 냉동가공 후 지육으로 판매하는 경우 제조업으로 구분하여 과세한다. ( 기본통칙 19-3 )

 

 

(10) 석유판매업자가 면세유를 공급하고 환급받은 감면세액

 

석유판매업자가 농 · 어민 등에게 면세유를 공급하고 개별소비세, 교통 · 에너지 · 환경세, 교육세 및 자동차세를 감면신청하여 환급받는 경우, 해당 환급세액은 총수입금액과 필요경비에 산입하지 아니하는 것임( 서면법규 -1223:2012.10.22)

 

 

(11) 구제역 관련 생계안정자금 및 살처분 보상금

 

• 구제역 관련하여 축산사업자가 「가축전염병예방법」제49조 및 같은 법 시행령 제12조에 따라 지원받는 생계안정자금은 사업소득의 총수입금액에 산입하지 아니한다.
• 가축전염병예방법에 따라 축산업자가 지급받는 가축 살처분보상금은 총수입금액 산입대상이다. 그러나 이와 관련하여 손실이 발생하였다면 재해손실세액공제는 별도로 가능하다.
• 국고보조금에 해당하지만 중소기업특별세액감면등의 감면대상 소득에 해당한다.(기획재정부 소득세제과-100 2011.03.24, 기획재정부소득-510 2012.10.16, 소득-302 2011.03.31, 법규-430 2011.04.12)
• 산란계를 살처분하고 지급받은 쟁점보상금은 사업용 고정자산손실 보상금이므로 이를 총수입금액 산입대상에서 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당함( 조심2019중3020 2019.11.13. )

 

(12) 사업자가 받은 카드마일리지 · 포인트적립금 등은 총수입산입 대상임

 

약국을 경영하는 사업자가 자기 사업과 관련하여 구입한 의약품 구매대금을 구매카드로 결제하고 카드회사로부터 그 결제금액의 일정비율을 포인트로 부여받아 이를 캐쉬백·마일리지 적립금 등으로 사용하는 경우, 해당 캐쉬백 상당액 등은 총수입금액 산입대상에 해당하는 것임.(소득-338 2011.04.12.) (조심2012중2950 2012.08.22.)

 

 

(13) 개인사업자의 확정급여형 퇴직연금 운용 수익의 소득분류

 

개인사업자의 경우 확정급여형 퇴직연금의 운용 수익은 그 내용이 이자 또는 배당 등 그 소득의 성격에 불구하고 확정급여형 퇴직연금의 운용이익 · 분배금 · 보험차익은 사업소득에 해당하므로 총수입금액 산입대상이다 (령 55조 5항)

또한 이를 수령하지 않고 원본에 가산된 경우에는 당기불입액으로서 신고조정에 의하여 필요경비 산입이 가능하다.

 

 

(14) 분양받은 오피스텔의 임대권한을 분양사업자에게 부여하고 지급받는 소득

 

• 분양사업자가 상가를 분양하면서 미분양상가의 분양촉진을 위해 수분양자들에게 소유권이전을 완료한 후 임대권한을 부여받고 일정금액을 임대수익으로 보장하여 지급하는 경우, 수분양자가 보장받는 해당 임대수익 보장금은 사업소득(부가가치세 면세)에 해당하는 것임( 서면법규-775 2014.07.22. 서면법령해석소득2017-225(2017.06.30)
• 일반수분양자에게 지급한 확정수익보장금액이 건전한 사회통념과 상관행에 비추어 정상적으로 소요되는 비용이라고 인정될 수 있는 범위 안의 금액은 판매부대비용에 해당함(사전법령해석법인2015-466 2016.06.22.)

 

(15) 영업손실 등의 보상조건으로 받은 민원합의금의 소득구분

 

사업장 주변의 건축공사로 인한 소음 · 비산먼지 · 진동 등으로 인한 피해 및 일체의 영업손실에 대한 보상으로 받은 배상금은 사업소득 총수입금액에 산입하는 것임

☞비사업자의 경우 피해보상 성격의 배상금은 과세대상이 아니나, 사업자의 경우에는 피해보상이건 영업손실 보상금이건 총수입금액에 산입하여야 한다(사전법령해석소득2015-150 2015.10.04. )

 

 

(16) 계좌입금금액을 수입금액 누락으로 볼 수 있는지 ?

 

• 현금수입업종 ( 전문자격사 · 숙박업 · 병의원 등)의 경우 사업용계좌등 사업자의 계좌에 입금된 금액에 대하여 매출여부에 대한 입증책임은 대부분 납세자에게 있으며, 일부 판례가 달리 나오는 경우도 있다.
  특히 현금수입업종으로서 전문자격사 등의 경우에는 대부분 입증책임을 납세자에게 지우고 있다.
• 현금수입업종의 예금계좌에 입금된 금액에 대한 입증책임은 납세자에게 있다.
  예금계좌에 입금된 금액이 이미 신고한 매출이나 수입과 중복되는 거래이거나 매출이나 수입과 무관한 개인적인 거래로 인정될 수 있는 특별한 사정의 존재는 이를 주장하는 자가 입증하여야 함( 대법2017두61706 2017.12.27.)
• 계좌수입금액 신고 누락액 중 원고가 신고한 수입금액임을 알 수 있는 자료를 제출하지 않는 한 계좌수입금액을 수입금액으로 산정한 방법은 적법함(대법원-2015-두-46109, 2015.10.16.)
• 계좌에 입금된 금액 전액을 누락수입금액으로 보고 과세한 처분은 위법함
  누락수입금액으로 파악한 계좌들은 입금이 취소된 금액 · 동일한 금액의 중복계상 · 계좌명의인이 자기 계좌에 입금한 금액 등이 포함되어 있고, 소명 과정을 거치지 않는 등 누락수입금액을 산출한 방법이 합리적이라고 볼 수 없으므로 위법함 ( 대법2011두1634 2011.04.28. )
• 차명계좌에 입금된 현금이 전부 현금매출에 해당한다는 점이 증명되었다고 보기 어렵고, 현금입금액 중 현금매출에 해당하는 부분과 그렇지 않은 부분을 구분하여 특정할 수도 없으므로, 종합소득세 및 부가가치세 부과처분은 위법함(서울고법2020누37170, 2022.2.17. )

 

(17) 개인사업자의 외화 상환차손익 및 평가차손익의 과세 ( 시행령  제97조 )

법인과 달리 개인은 2008년부터 사업연도 종료일 환율에 의한 평가차손익은 인정하지 않는 것으로 개정되었다. 그러나 사업자가 상환받거나 상환하는 외화자산 · 부채의 취득 또는 차입 당시의 원화기장액과 상환받거나 상환하는 원화금액과의 실현된 차익 또는 차손은 처분(환전)하거나 상환받거나 상환한 날이 속하는 과세기간의 총수입금액 또는 필요경비에산 입한다. ( 조심2023부770 2023.05.30. 외 다수 )

 

(18) 사업용유형자산 양도금액 총수입금액 산입 및 손익의 과세

 

• 개인의 경우 2016년부터 시행되는 업무용승용차를 제외하고 사업용 유형자산의 양도손익은 과세대상이 아니었다.
  그러나 세법 개정으로 2018귀속부터 복식부기의무자의 경우 유형자산양도손익이 과세대상이므로, 양도가액은 총수입금액에 산입하고, 장부가액 ( 취득가액-감가상각누계액 )은 필요경비에 산입하여야 한다. 다만 건설기계는 2018년 이후 취득분부터 적용한다. ( 법 제19조 제1항 20호. 제27조 제1항, 시행령 제55조 제1항 7의2호. )
  ☞건설기계대여업: 등록한  사업자가  건설기계를 양도한 연도에  다른  건설기계를  취득하는  경우에  양도차익을  3년간  균등하게 총수입금액에  산입할 수 있다 (2025양도분부터  적용한다. 조특법 제104조의  34 신설 )
• 복식부기의무자에 해당하여 사업용유형자산 양도금액이 수입금액에 해당한다고 하더라도, 성실신고확인대상 · 외부조정대상 · 기장의무 판정시 비경상적으로 발생한 일시적인 발생이므로 수입금액에는 해당되지 않는다.
  그러나 기준 · 단순경비율 적용대상 판정 및 추계신고시에는 수입금액에서 제외하지 않는다.

■ 고정자산 양도시 수입금액 계산 사례

계산 사례

과·면세겸업자인 병원임 2018. 3.15. 업무용으로 사용하던 의료장비를 6,800만원에 매각(부가가치세 포함금액). 취득가액은         120,000,000원 감가상각누계액은 96,000,000원 과세공급가액과 면세공급가액의 구분과 소득세신고 방법은?

 

구분	직전과세기간 (2017 2기)	실거래가액구분	세금계산서등의 발행
과세공급가액	50,000,000	40,000,000	세금계산서 발행. 총수입금액 산입
부가가치세	5,000,000	4,000,000
면세공급가액	30,000,000	24,000,000	계산서 발행. 총수입금액 산입
합계	85,000,000	68,000,000

-소득세 총수입금액에 64,000,000원 가산하고 장부가액 24,000,000 (120,000,000-96,000,000 )은 필요경비에 별도로 산입한다.

-과 · 면세겸업자의 공급가액 안분은 부가가치세법상 공통 과세표준의 안분으로서, 안분기준은 전기 과세기간 면세·과세 비율이며, 추후 면세비율 변동이 있더라도 재정산하지 않는다.

 

 

(19) 근해어선 감척사업에 참여하는 어업자 및 어선원이 지급받는 보조금의 소득구분

 

• 근해어업 종사 어업자가 자율감척사업에 참여하여 어선을 감축하고 해당 사업을 폐업함에 따라 지자체 등으로부터 지급받는 폐업지원금 · 잔존가치 평가액은 어업권의 양도로 보아 기타소득에 해당하는 것이고, 위 금원을 지급받기 위해 발생한 비용(감정평가수수료 · 선체확인수수료 · 해체처리비등)보전금액은 소득세 과세대상에 해당하지 않는 것입니다.
• 감척어선에 승선하였던 어선원이 지자체 등으로부터 직접 지급받는 생활안정지원금은 소득세 과세대상에 해당하지 않는 것입니다. (서면법규소득2022-2597, 2022.12.1.)

※ 판매후 재리스의 경우 양도차손익의 계산(기준법령해석소득 2019-574 2019.10.29.)

개인 복식부기의무자가 취득 또는 사용하던 사업용 유형고정자산을 리스회사에 매각하고 금융리스거래를 통하여 해당 자산을 재사용하는 경우 그 자산의 양도에 따른 손익은 해당 리스자산의 감가상각 기간동안 이연하여 균등하게 상각 또는 환입하는 것입니다.

개인의 경우에도 법인세법 집행기준과 23-24-3과 동일하게 적용하며, 부가가치세법상 세금계산서의 발행은 리스 이용자를 공급자와 공급받는자로 동일하게 하여 발행합니다.

 

3. 부동산임대업 수입금액 계산시 유의점

 

(1) 임대료 외 공과금

 

사업자가 부동산을 임대하고 임대료 외에 유지비나 관리비 명목으로 지급받는 금액이 있으면, 전기료 · 수도료 등의 납부를 대행하는 공공요금을 제외하고, 청소비 · 난방비 · 경비원 인건비 · 수선수리비 등은 용역의 공급에 해당하므로, 부가가치세 과세대상이며 소득세의 총수입금액에도 산입하여야 한다.

 

(2) 일정기간 사용 후 무상 양도하는 경우

 

일정기간 사용 후 소유권을 토지소유자에게 무상 양도할 조건으로 임대인의 토지 위에 건물 등을 임차인이 임대인 명의로 신축한 경우 임대인은 건축물 신축금액 해당하는 가액을 先受賃貸料로, 임차인은 先給賃貸料로 처리하고 사용 계약기간에 안분하여 부동산소득의 수입금액으로 산입하며, 사용기간을 연장할 수 있거나 사용기간이 정하여지지 않은 경우에는 건축물의 내용연수를 사용기간으로 함. ( 소득 46011-2901 95․ 1. 28 )

 

(3) 임대보증금에 대한 수입금액의 계산

 

임대보증금에 대한 간주임대료는 기업회계상 매출 또는 익금에 해당되지 않는다.

그러나 부가가치세 과세대상인 용역의 공급에 해당되어 법인 · 개인 모두 부가가치세 과세대상이다.

소득세법에서는 간주임대료 수입에서 건축비 상당액 또는 그 임대보증금에서 발생된 수입이자 또는 배당금을 제외하고 총수입금액을 계산하도록 하고 있다.

☞주택임대의 경우 전세보증금에 대해서는 40% 공제가 있으므로 건설비 공제 제도가 없다, 그러나 보증금운용수익공제 제도는 있다.

 

1) 주택에 대한 간주임대료 수입금액 계산 ( 추계 · 기장 구분없음 )

주택 간주임대료= (임대보증금-300,000,000) × 임대일수 × 60/100 × 3.5% × 1 / 365

☞3억원 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금 등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 뺀다 보증금 과세대상 3주택 이상의 계산시 주택수의 계산은 부부합산하지만, 수입금액계산은 각자 개별적으로 한다. 즉 3억원의 공제금액은 각자 계산한다. 또 공동사업 주택임대의 경우는 사업장을 기준으로 3억원을 공제한다 ☞기장신고시 위의 산식에 의하여 계산한 금액에 보증금운용수익( 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금으로서 비치 · 기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금 등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다)을 차감한다.

 

2) 주택외 부동산 임대 추계신고시 간주임대료 수입계산

주택외 부동산임대 추계신고시 간주임대료= 임대보증금 × 임대일수 × 3.5% × 1 / 365

☞결국 임대소득 추계신고시 부가가치세 과세표준과 사업소득 총수입금액은 일치한다

 

3) 주택외 부동산 임대 기장신고시 간주임대료 수입계산

 

임대보증금 등의 총수입금액을 조정하는 서식이 있다.

• 이 서식에 의하여
  • 보증금 등 적수에서 건설비상당액 적수를 차감하고 365로 나누어 보증금잔액을 구한다.
  • 보증금 잔액에 이자율 3.5%를 곱하여 총수입금액 상당액을 구한다.
  • 보증금운용수익을 차감하여 총수입금액을 산정한다.
• 건설비에 토지가액은 제외하며, 보증금 운용수입에는  미수이자 · 저축성 보험차익 · 수입배당금이 포함되며 유가증권처분이익 · 선수이자 등은 제외된다.

 

기장 신고자의 건설비 상당액의 계산(  추계신고자 제외 )

< 90․12․31․ 이전에 취득한 경우는 아래의 세 가지 산식 중 가장 큰 금액 > 1. 임대용부동산의 취득에 소요된 금액 × 임대보증금 받고 임대한 면적 ÷ 임대용건물의 연면적 2. 90.12.31.현재 토지 · 건물의 임대보증금 × 임대보증금을 받고 임대한 면적 ÷ 90.12.31.현재 보증금을 받고 임대한 면적 3. 90.12.31 현재 건물기준시가 × 임대보증금을 받고 임대한 면적 ÷ 임대용 건축물의 연면적

< 91․ 1.1. 이후에 취득한 경우 아래의 산식 중 선택 적용 > 1. 임대용 부동산의 취득에 소요된 금액 × 임대보증금 받고 임대한 면적 ÷ 임대용 건물의 연면적 2. 취득당시 건물 기준시가 × 임대보증금을 받고 임대한 면적 ÷ 임대용 건축물의 연면적

☞ 위의 산식은 기장사업자의 경우 실지취득가액을 원칙으로 하되, 실지취득가액이 확인되지 않는 경우 기준시가에 의한 건축비 상당액을 계산함. 그리고 건설비 상당액이 토지 및 건물가액으로 구분되지 않았을 경우 소득세법 시행령 제99조 규정에 의하여 기준시가에 의하여 안분계산함. ☞ 91.1.1. 이후 취득하였으나 취득가액이 확인되지 않는 경우 건설비 상당액의 계산은 취득당시 기준시가를 적용하고 상속 · 증여의 경우에는 상속재산가액 또는 증여재산가액을 취득가액으로 함. ☞ 건축물의 연면적은 건축물대장상의 연면적을 기재하고 임대면적은 공유부분 (복도 등)도 합하여 계산함 ☞ 부동산임대사업을 개시하기 전(부동산의 준공 후 사실상의 이용 · 입점 등)까지는 선수임대보증금 또는 계약금 등으로 간주임대료의 계산대상이 되지 않는 것임( 소득 46011-285 99.11.2. ) ☞ 임대보증금의 총수입금액 계산시 적용하는 건축비에 대한 기준시가는 ? 건축물에 대한 국세청 기준시가가 고시되기 전인 2000년 귀속분까지는 지방세법 규정에 의한 과세시가표준으로 하는 것이나, 2001년 귀속분부터는 매년 1회 이상 국세청장이 고시하는 가액으로 하는 것이며 이를 선택하여 적용할 수는 없는 것임(국세청 제도 46011-11881. 2001.7.30) 이 규정에 따라 2001년 과세연도 이후 상가 등의 간주임대료를 계산할 때 1990-2000년까지의 취득시 기준시가는 2001. 1. 1. 국세청기준시가표에 의하여 취득시 기준시가를 계산하는 것이며, 매년 계산하는 것이 아니라 취득시 기준시가를 계속하여 적용하는 것임. ☞ 연도별 간주임대료 이자율 변천 2.1% 2019.1.1부터 1.8% 2020.1.1부터 1.2% 2021.1.1부터 2.9% 2023.1.1부터 3.5% 2024.1.1부터 3.1% 2025.1.1부터

 

 

 (4) 부동산 전대업자 · 전전세의 경우 수입금액

 

과세기간중 지급받은 월세의 합계 + 보증금에 대한 간주임대료
보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365

☞결국 소득세 수입금액은 부가가치세 과세표준과 일치합니다.

추계신고자의 경우 간주임대료에 건축비공제 및 보증금 운용수입공제 제도가 없으며 기장신고자의 경우 건물의 건축비( 취득가액 )등을 공제하고 잔액을 총수입금액에 산입한다.